不動産投資が魅力的である理由※ニュートンアドバイザーズさんの見方

最終更新日 2024年11月1日

不動産投資をすることの魅力は、インカムゲインとキャピタルゲインの両面で利益を得られる可能性があることです。
インカムゲインとは、資産保有で安定的・継続的に収入を得られることで、マンションやアパートを貸して月々の賃料が獲得できることです。
キャピタルゲインとは、保有している資産の変動することによって得られる収益のことをいいます。
不動産購入の場合、不動産を購入した時点より売却時の方が値段が上がっていることがあり、その差額がキャピタルゲインとなります。

 

株式による運用よりも値動きの少ない資産

リスクが低い面でも不動産投資は、株式による運用よりも値動きの少ない資産であると言えます。
反面、不動産得られる家賃で得られる定期的な収益は、株式配当金に比べて安定的かつ継続的な収益となるのです。

資産物件を売却する面では、最近の成約した首都圏のマンションの平均築年数は19年を超えており、年々古い物件でも売却ができる状態になっています。
建築後10年以内の築浅物件では2008年の37.3％をピークにして減少する傾向があり、逆に築21年を超えた古い物件の売買が増加傾向にあります。

資産とし不動産投資は、売りづらく注意が必要と言われていました。
最近は、リノベーションの需要も多く収益物件としての価値も上がってきているのです。
利便性が良く、周囲の家賃が低下していないエリアの中古物件は魅力ある物件になってきています。

 

不動産投資における利回りの２つの計算方法

不動産投資における利回りには２つの計算方法があります。
ニュートンアドバイザーズによると、基本的には年間家賃収入を購入物件価格で割った「表面利回り」で算出します。
各種管理費や税金等を考慮して算出するのが「実質利回り」です。
表面利回りは良かったが、実際には管理費用が多く発生して実質利回りは想定以上に悪かったというのはよくあることになります。
この2つの利回りをよく理解して不動産投資を始めることが重要です。
実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税・火災保険料・各種管理修繕費。
その他の手数料などを差し引いた後の金額をベースにして利回り計算をすることとなります。
実質利回りこそ正確な収益力を判断する指標とすべき数字です。

 

高い収益を上げるために

高い収益を上げるためには、物件購入価格が安くて家賃が高いほうが利回りは良くなります。
ただし、家賃を高く設定するためには人気のエリアであったり高い家賃をだしても良い設備が満たされていることが必要です。
駅からどのくらい離れているか、築年数は新しいかなどの要素を無視できません。
場所が悪い場合は、空室ができると新しい入居者を見つけることが困難という定期的収入が得られなくなるリスクも考慮することが必要です。

大学周辺のアパートなどは、新入学時期にあわせて入居者が変わるというある面安定的な市場がありました。
最近は、学生であってもアルバイトなどで利便性が良い場所を好む傾向があり、駅に近い物件には人気があります。
アパートなどの不動産投資では、周辺の賃貸比較や物件の維持管理費用等を考慮した投資が必要とされます。
古い物件でも需要があった時期もありましたが、最近は首都圏への一極集中が見直されていることも考慮する必要があります。

 

首都圏の物件が少なく購入価格がアップしている

2017年4月に実施された調査によると、ワンルームマンションで都内での人気の港区・品川区・目黒区・大田区4区の城南エリア期待利回りは4.5％で、取引利回りは4.3％です。
物件の条件となるのは、最寄駅から徒歩10分以内で築年数５年以内で平均床面積が25から30平方メートル、総戸数が50戸程度となっています。
2004年では6.5％あったものがかなり低下してきているのです。
これは、首都圏の物件が少なく購入価格がアップしていることも影響しています。

表面利回りは、物件の価格が安く家賃が高ければ高い数字が出ます。
都内のワンルームマンションでは、3％から3.5％程度が理想だと考えられます。
なぜかと言えば、高い利回りに惑わされることなく空出率が低く継続的に家賃収入がはいることを一番に考えるべきだからです。

 

入居者が入りやすい物件投資するほうが空室リスクが少ない

入居者が入りやすい物件投資するほうが空室リスクをかぶることが少なく、長い期間で安定した家賃収入を得られると言えます。
物件の選定で利回り計算は大きく変わってきますし、設備管理の維持費がかかることを頭に入れておく必要があるのです。
マンション経営は、プロの目で長期投資の観点で考える必要があります。
投資を始める前には専門家のアドバイスを得ることが重要です。
不動産の動向やエリア比較ができないと、大きなリスクを抱え込む危険性もあるのです。
長期的に安定した収益を確保し実質利回りを高くするためには、購入する物件の選定でかなり違ってきます。
融資を受ける金融機関は、投資するリスクを算定するために物件調査は重要ンポイントとなります。

 

まとめ

築浅物件より常に入居者が見込まれる駅に近い物件評価が高くなる傾向はあります。
収益物件を購入する場合は、所有する年数も考慮に入れておく必要があります。
取得して何年で収益がでる体質になるのかは、購入時点で把握しておき売却も前提にした判断が必要になります。