不動産投資をすることの魅力は、インカムゲインとキャピタルゲインの両面で利益を得られる可能性があることです。
インカムゲインとは、資産保有で安定的・継続的に収入を得られることで、マンションやアパートを貸して月々の賃料が獲得できることです。
キャピタルゲインとは、保有している資産の変動することによって得られる収益のことをいいます。
不動産購入の場合、不動産を購入した時点より売却時の方が値段が上がっていることがあり、その差額がキャピタルゲインとなります。

 

株式による運用よりも値動きの少ない資産

リスクが低い面でも不動産投資は、株式による運用よりも値動きの少ない資産であると言えます。
反面、不動産得られる家賃で得られる定期的な収益は、株式配当金に比べて安定的かつ継続的な収益となるのです。

資産物件を売却する面では、最近の成約した首都圏のマンションの平均築年数は19年を超えており、年々古い物件でも売却ができる状態になっています。
建築後10年以内の築浅物件では2008年の37.3％をピークにして減少する傾向があり、逆に築21年を超えた古い物件の売買が増加傾向にあります。

資産とし不動産投資は、売りづらく注意が必要と言われていました。
最近は、リノベーションの需要も多く収益物件としての価値も上がってきているのです。
利便性が良く、周囲の家賃が低下していないエリアの中古物件は魅力ある物件になってきています。

 

不動産投資における利回りの２つの計算方法

不動産投資における利回りには２つの計算方法があります。
ニュートンアドバイザーズによると、基本的には年間家賃収入を購入物件価格で割った「表面利回り」で算出します。
各種管理費や税金等を考慮して算出するのが「実質利回り」です。
表面利回りは良かったが、実際には管理費用が多く発生して実質利回りは想定以上に悪かったというのはよくあることになります。
この2つの利回りをよく理解して不動産投資を始めることが重要です。
実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税・火災保険料・各種管理修繕費。
その他の手数料などを差し引いた後の金額をベースにして利回り計算をすることとなります。
実質利回りこそ正確な収益力を判断する指標とすべき数字です。

 

高い収益を上げるために

高い収益を上げるためには、物件購入価格が安くて家賃が高いほうが利回りは良くなります。
ただし、家賃を高く設定するためには人気のエリアであったり高い家賃をだしても良い設備が満たされていることが必要です。
駅からどのくらい離れているか、築年数は新しいかなどの要素を無視できません。
場所が悪い場合は、空室ができると新しい入居者を見つけることが困難という定期的収入が得られなくなるリスクも考慮することが必要です。

大学周辺のアパートなどは、新入学時期にあわせて入居者が変わるというある面安定的な市場がありました。
最近は、学生であってもアルバイトなどで利便性が良い場所を好む傾向があり、駅に近い物件には人気があります。
アパートなどの不動産投資では、周辺の賃貸比較や物件の維持管理費用等を考慮した投資が必要とされます。
古い物件でも需要があった時期もありましたが、最近は首都圏への一極集中が見直されていることも考慮する必要があります。

 

首都圏の物件が少なく購入価格がアップしている

2017年4月に実施された調査によると、ワンルームマンションで都内での人気の港区・品川区・目黒区・大田区4区の城南エリア期待利回りは4.5％で、取引利回りは4.3％です。
物件の条件となるのは、最寄駅から徒歩10分以内で築年数５年以内で平均床面積が25から30平方メートル、総戸数が50戸程度となっています。
2004年では6.5％あったものがかなり低下してきているのです。
これは、首都圏の物件が少なく購入価格がアップしていることも影響しています。

表面利回りは、物件の価格が安く家賃が高ければ高い数字が出ます。
都内のワンルームマンションでは、3％から3.5％程度が理想だと考えられます。
なぜかと言えば、高い利回りに惑わされることなく空出率が低く継続的に家賃収入がはいることを一番に考えるべきだからです。

 

入居者が入りやすい物件投資するほうが空室リスクが少ない

入居者が入りやすい物件投資するほうが空室リスクをかぶることが少なく、長い期間で安定した家賃収入を得られると言えます。
物件の選定で利回り計算は大きく変わってきますし、設備管理の維持費がかかることを頭に入れておく必要があるのです。
マンション経営は、プロの目で長期投資の観点で考える必要があります。
投資を始める前には専門家のアドバイスを得ることが重要です。
不動産の動向やエリア比較ができないと、大きなリスクを抱え込む危険性もあるのです。
長期的に安定した収益を確保し実質利回りを高くするためには、購入する物件の選定でかなり違ってきます。
融資を受ける金融機関は、投資するリスクを算定するために物件調査は重要ンポイントとなります。

 

まとめ

築浅物件より常に入居者が見込まれる駅に近い物件評価が高くなる傾向はあります。
収益物件を購入する場合は、所有する年数も考慮に入れておく必要があります。
取得して何年で収益がでる体質になるのかは、購入時点で把握しておき売却も前提にした判断が必要になります。
 

産業医は、労働者の健康を守るために常時50人以上が働いている事業場には設置が義務付けられています。

ただ、ここで間違えやすいのが、労働者が病気や怪我をしたときの診断・治療をやってくれるわけではありません。

もちろん、専任されるためには医師免許を持っていなければいけないのですが、病院やクリニックで働くのとは違って「個人」を相手にするのではなく、「契約している企業に勤めている労働者すべて」を相手にしているので個々の診断・治療はしません。

→企業のご紹介、産業医業務開始までの流れ

 

産業医の仕事

それならば産業医として何をするのかというと、労働衛生の3管理と呼ばれる「作業環境管理」「作業管理」「健康管理」の３つに基づく仕事です。

これらの労働衛生の3管理において、何をするのかをもう少し具体的に見てみましょう。

 

（１）作業環境管理

「作業環境管理」ですが、労働者が仕事をする環境を守るための仕事です。

騒音や粉塵など労働者の健康を損ねるような有害因子を見つけて、それらを排除できるように指導をしていきます。

たとえば建設現場でアスベストを吸うと健康被害がでることは一般の人でも知っていますが海外では危険性が指摘されていたのにも関わらず、日本では1970年代後半から80年代にかけて大量に使われていました。

その結果として、数十年が経過してその時代に働いていた人たちは次々と中皮腫や肺がんなどになっています。

これも「作業環境管理」が適切に行われなかったためといえます。

健康被害は今すぐにではなく何十年も経ってからでてくることもありますから、これをいい加減に行ってしまうと労働者の人生に深刻な影響がでてしまいます。

 

（２）作業管理

「作業管理」は、労働者の健康を守りつつ作業ができるようにすることです。

「作業環境管理」と似ていますが、こちらは環境ではなく作業の内容に関して管理をしていきます。

作業をする時間や姿勢などを確認していき、適切に働けるようにマニュアルをつくって実践させることで病気や事故が起きるのを防ぎます。

法律で休憩時間をとる基準などが決められていますが、それをどのようなタイミングで取らせるべきかといったことも考えていきます。

デスクにてパソコンやタブレットなどを設置して作業をするVDT作業であれば、1連続作業を1時間以内にしてこまめに休憩を入れる、ディスプレイと目を50センチは離すなどが健康のために求められます。

産業医はそういった知識を提供して、安全に労働者が働けるようにしていきます。

年齢や性別など労働者によって、健康的に働くために必要なことが異なりますから、そういったことにも企業が対応できるようにアドバイスをします。

 

（３）健康管理

そして「健康管理」ですが、労働者の健康状態を確認するために定期的な健康診断やその結果を受けて食生活や運動などの健康指導を行います。

前述のように治療を行うわけではないので、病気であるならば労働者は病院やクリニックに行かなければいけません。

普通とは違って健康に害が及ぶかもしれない状況で作業（有機溶剤などを扱う仕事）をしなければいけないときには、特殊健康診断を実施します。

他にも長時間労働者やメンタルヘルスに問題が起きそうな労働者に対して面談を実施します。

定期検診と面談で労働者の健康状態を把握して、このまま仕事を続けさせていいのか、休職させるべきか、休職者は復職が可能なのかということを意見書にまとめます。

労働衛生の3管理が徹底していれば、労働者が安心して働ける事業場といえます。

 

職場巡視

そこで重要な意味を持つのが月に1回以上（条件を満たせば2ヶ月に1回でも可）は行わなければいけない職場巡視です。

労働者が働いている事業場を見て回ることで、3管理に必要な情報を収集していきます。

上辺だけ見るのではなく、作業の内容を深く理解できれば、そこに危険な因子がないのかを正確に判断できます。

ここでわかったことから、安全衛生委員会に提出する報告書が作成され、改善策が検討されます。

以前は、産業医と言っても名義だけで、職場巡視や面談をろくに行わないケースがよくありました。

それは、いわゆるブラック企業が劣悪な労働環境で労働者が働いていることを表に出したくないという思惑があったからです。

当然ながら、名義貸しは違法で、そんなことが発覚すれば企業は罰則を受けますし、公にも発表されます。

ストレスチェックの義務化など、やらなければいけないことが多くなってきましたから、今は名義貸しを内密に行うことは難しくなっています。

ただ、名義貸しをしていなくても、労働者のことを考えない仕事をしている産業医は少なくありません。

客観的に労働環境を評価せず、うつ病で休職中の労働者の服飾を認めずに追い出すなど企業側の利益を守るために行動します。

そうやって企業に都合の良い仕事ばかりをしていくと、防げるはずだった労働事故を防げない危険性も出てきます。

最終的には企業にとっても損なのに、目先のことだけを考えていると、最悪な結果を招きます。

なので企業としても、中立の立場で仕事をしてくれる産業医を雇うことが成長をするためには必要です。

１.ゴールド積立くんで将来に備える

投資は先行きが不透明な時代において、特に安心を得るための重要な方法となっています。

いわゆる純金の積立投資もその1つで、現物が存在する安心感と、価格変動の安定性から選ばれている傾向です。

東京の株式会社ゴールドリンクコーポレーションは、ゴールド積立くんという積立商品で注目を集めます。

この商品は金融不安や通貨不安、あるいは将来に向けた安全資産の確保を前提としているのが特徴です。

純金の安定性を活かしつつ、更に魅力や価値を高めていますから、純金積立の有力な候補となり得ます。

基本的なポイントには、科学的に安定していて変質の恐れがなく、数百年単位で長期的に長持ちする点が挙げられます。

空気に触れても変質しないので、手元に金庫などを置いて現物を保管する人もいるほどです。

ゴールドリンクコーポレーションのゴールド積立くんは、この魅力的な純金を購入者から預かり、積み立てて将来に備える商品です。

他の積立商品とは違い、最初の購入時に毎月の金額が明確になるので、価格変動を気にする必要がないです。

また、月々のコストがハッキリとしますから、計画的に積み立てて将来を設計することができます。

資金に余裕があったり、逆に限られている場合は、販売元のゴールドリンクコーポレーションに相談すると、オーダーメイドの設計が受けられます。

これによって無理なく、効率的に純金を購入して積み立て続けることが可能です。

市場価格上昇時に発生する変動は、購入価格に影響しませんから、この点は他にない大きなメリットです。

２.余分なコストがかからないのが強み

従来の純金積立は、市場価格が変動するとそれに応じて購入価格も変化します。

しかし、ゴールド積立くんは購入価格が一定なので、仮にもし価格が上がってしまっても、余分なコストが発生する心配は皆無です。

それこそがまさに強みの1つで、数ある商品の中でも抜きん出たアドバンテージとなっています。

純金は金というだけで安全資産に数えられますが、ゴールドリンクコーポレーションは商品に付加価値をつけることで、より魅力を引き上げているわけです。

純金は期待を裏切りませんし、将来的に価格が上がる可能性は十分にあるので、投資先として候補に加えられます。

現物を手元に置くとなると、盗難や紛失の恐れがリスクに変わりますが、その点は積み立てによって簡単に解決します。

というのも、積み立ては購入者が純金の購入を業者に伝えるだけで、代わりに購入や管理をしてもらえるからです。

ゴールド積立くんも同様に、安心して買ったり預けられる商品ですから、初めて積み立てを検討する人にも向いています。

金の価格は1gあたり約5千円前後で、1kgを購入するとなると最低でも500万円の資金を要します。

ところが、この金額の資金を用意するのは簡単ではなく、誰にとっても手頃な投資とはならないでしょう。

市場では、1kg以下の単位でも金の購入は可能ですが、少単位だと手数料が発生してしまうのがネックです。

手数料は僅かな金額だとしても、それが積み重なれば無視できないコストとなります。

手数料のコストを省くためには、やはり相応の資金が必要ですから、一見するとコツコツ買い増しする投資には不向きだと思われます。

その問題を解消したのが積立商品で、低コストで少しずつ買い増ししながら将来に備えることができます。

３.手数料のコストを抑え安心して購入できる魅力

ゴールド積立くんはいわば、この積み立ての魅力を最大限に引き出したもので、コストを更に抑えつつ安心の購入を実現しています。

商品の提供会社は約10年の経営実績を持ち、これまでに安定した評価を得ていますから、信頼して購入を検討することができるでしょう。

同社は金の他にも、プラチナやパラジウムにシルバーなど、魅力的で将来性のある貴金属を厳選して取り扱っています。

いずれも希少性が高いのが共通点で、装飾や工芸品に工業的な価値も持ち合わせます。

これらの商品もまた、ゴールド積立くんに共通する魅力が内包されていて、コツコツと積み立てる用途に向きます。

積立商品は、誰から購入するかが重要なポイントで、長く付き合える相手から買うことが重要です。

ゴールドリンクコーポレーションは情報公開に積極的ですし、無借金で安定した経営を誇るので、信頼に足る企業といっても過言ではないです。

勿論、企業の評価は評価する人によって変わるもので、投資方法の選択や商品の購入には自己責任を伴います。

それでも、この商品が魅力を感じさせるのは間違いなく、商品を販売する企業自体も特有の価値を思わせます。

実際に購入するか否かはその人次第ですが、過去の実績や購入者の喜びの声は確かで、将来に向けて可能性を感じさせてくれます。

純金の魅力が投資商品として高められている、そういう商品だということが多くの喜びの声から窺えます。

将来には不安がつきものですが、安定した資産の確保や将来の価格上昇に期待できる金であれば、十分に魅力的な投資先となるでしょう。

■ゴルフのルール

テニスと並んでイギリスのスポーツとして知られているゴルフですが、そのルーツはイギリス以外にも複数の候補があり、どれが最も正確なのかを示す記録は残っていません。

似たような形でプレイする遊びが、各地で盛んだったのが理由と考えられます。
広大なフィールドを使用するのに対してプレイそのものに掛ける時間は少ないため、移動時間などで会話をするための手段に用いられることも多いです。

基本的なルールは単純で、様々なクラブを駆使してなるべく少ない打数でカップにボールを入れることを目指すのみです。
グラウンドの形状などを計算して、パーという打数が設定されます。

この数と同じ打数でカップインできると、順調ということになります。
パーより1打数少ないとバーディという名前になり、上級者であれば割と出せるものです。

パーよりも2打少ないとイーグルになって、達成できる確率は大きく下がります。
そこからさらに1打少ないアルバトロスは、滅多にお目にかかることはできないでしょう。
逆にパーより数が多くなると、ボギー・ダブルボギーとなっていきます。

■ゴルフ場について

ゴルフ場の形は場所によって異なりますが、パーが大体3から5になるように作られます。
そしてそれを1つのホールとして、18ホールをセットにした1ラウンドが基本的なひとくくりです。

全体的なパーの数は72に設定されていることがほとんどで、最終的に打数が少なかった人が勝ちになります。
プロの試合はラウンドを複数組み合わせて、最終的な勝者を決定するので集中力の持続が求められます。

1打目を打ち出す場所からカップまでは流れを想定して、フェアウェイと呼ばれた整備されたフィールドが続いています。
そしてフェアウェイを外れるとラフという芝が長い部分になり、カップ周辺は特にグリーンと呼ばれ、それぞれの呼び方でプレイの目安にします。

その他にボールを容赦なく飲み込む池やクラブのパワーを発揮できなくする砂地・バンカーなど様々な要素があります。

■使用するクラブの種類

使用するクラブはウッド・アイアン・パターが基本の形となり、それぞれ役割が異なります。
1つの試合に使用できる本数は決められていますが、組み合わせは効率化によってある程度決まっているので、どのプレイヤーでも似たものになります。

現代ではほぼ全てが金属製ですが、ウッドは元は木が素材として使用されていたためその名前が付いています。
クラブには使用するシーンに合わせた番号が振られていて、1番ウッドはドライバーとも呼ばれます。

ボールをティーという台に乗せて打ち出すための最もパワーがあるタイプで、複数のメーカーが長い飛距離を叩き出すために様々な技術を導入しています。

アイアンは特にフェアウェイに乗った後の中距離を担当するもので、バックスピンなどの技もかけられます。
種類も豊富で、長さや技術に合わせて幅広い選択肢があります。

そしてグリーンに乗った後にボールをカップに入れる仕上げをするのがパターの役割で、ボールを宙に浮かせずに転がすのが基本です。

■ゴルフが紳士のスポーツと言われる所以

ゴルフはグラウンドが非常に広いのに対して、ボールがあまりにも小さいため、それぞれが別方向に打つもの全てに付いて回るわけにはいきません。
そのため打つ際の厳密なルールは極端なことを言えば誤魔化しが有効です。

なのでそのルールを守る精神性を加味して、紳士のスポーツと呼ばれるわけです。
もちろん賞金や記録が関係してくるプロの試合はそういうわけにはいかないので、審判が付き添ってのプレイになります。

厳密なルールとしてはスイングをした際にクラブが近くの木に当たってしまったり、落下したボールに故意・過失関係なく触れてしまった場合など幅広く設定されています。

そしてそのペナルティは、基本的に打数が追加される内容です。
ルールに反したプレイをすればするだけ、勝利から遠ざかっていくという合理性を含んでいます。

■ホールインワンについて

ゴルフといえばあまり内容を詳しく知らない人でも知っているのが、ホールインワンの存在です。
ホールの始めからスイングしたまま1打でカップインしてしまうという、発生する確率が非常に低いものです。

1打目で飛ばせる距離には限界があるので、比較的小さいパー3や特殊なパー4のグラウンドで起こるのがほとんどです。
パー4の場合はアルバトロスと同じ意味になります。
プロの試合だとホールインワンを達成すると賞が送られることが多いです。

ホールインワンは滅多に出せるものではないので、日本では達成するとアマチュアでもお祝いをするのが定着しています。
キャディーさんに特別チップを渡したり祝賀会を開くなど、それらは全て達成した人が出費して行なう大々的なものです。
政治家の畑 恵も一度、ホールインワンを達成したことがあるそうです。

その祝賀の規模は参加しているコンペの種類によって異なりますが、大きな痛手にもなり得ます。
なので保険会社がホールインワン保険なる商品を用意しています。
もしホールインワンやアルバトロスを達成してしまっても、保険から出してくれるというユニークな仕組みです。